西班牙房价持续上涨，住房市场面临的风险也受到欧洲央行（BCE）的关注。最新数据显示，西班牙住宅价格相对于经济基本面的“高估程度”已经明显高于欧元区平均水平。西班牙目前面临约70万套住房的供应缺口，住房短缺推动房价不断上涨。在连续12年上涨后，欧洲央行认为，目前的房价水平已经存在偏离经济基本面的风险。
房价高估程度达到22.8%
根据欧洲央行最新公布的数据，2026年第一季度，西班牙住房价格的平均高估程度达到22.8%，接近23%。这一水平是18年来的最高值之一，上一次达到类似水平还是2008年第二季度，当时全球金融危机即将全面爆发。
欧洲央行每季度都会评估各国房地产市场的价格是否偏离合理水平。计算指标包括房价与租金的比例、房价与居民收入的比例，以及两种用于评估金融体系稳定性的模型。
数据显示，西班牙房地产市场的高估趋势主要从2022年开始明显加速。疫情期间的市场调整结束后，该指标从接近0%一路上升，到今年3月底已经达到22.8%。
西班牙涨幅明显高于欧元区
欧洲央行近期还对历史数据进行了技术调整，但并没有改变整体趋势：西班牙房价的高估程度明显高于欧元区其他国家。
整个欧元区的住房价格同样存在高估现象，而且自2024年以来也在持续上升。不过，截至今年第一季度，欧元区平均高估程度约为12.3%，明显低于西班牙的22.8%。
换句话说，按照这一指标计算，西班牙房地产价格相对于经济基本面的偏离程度，比欧元区平均水平高出约85%。
未来几年房价仍可能上涨
住房价格上涨不仅增加了居民购房和租房的压力，也可能对经济增长造成影响。目前西班牙中央政府与各自治区在住房政策方面存在不同方向，住房问题也逐渐成为选举和公共政策讨论中的重要议题。
与此同时，西班牙主要银行对未来房价走势仍持上涨预期。CaixaBank、BBVA和Sabadell的相关内部预测显示，在基准情景下，到2028年房价累计涨幅可能达到12.5%至18.5%。
这些预测通常会综合考虑国内生产总值（GDP）、失业率、利率以及房地产价格等因素，并用于银行评估未来可能出现的贷款违约风险。
高房价增加家庭购房压力
按照国际会计准则，银行需要根据不同经济情景估算未来可能出现的信贷损失，并提前计提相应准备金。因此，房价、利率和居民偿债能力的变化都会直接影响银行的风险评估。
如果房价继续上涨，同时利率和住房融资成本维持在较高水平，西班牙家庭的购房压力可能进一步增加，特别是对于首次购房者而言，进入房地产市场的门槛将越来越高。
欧盟关注短租和第二套住房
住房问题也已经引起欧盟层面的关注。欧盟委员会正在从法律层面为部分住房调控措施提供支持，包括在特定情况下限制短期租赁平台的经营活动，例如Airbnb，以及对第二套住房的购买进行一定限制。
不过，这类措施并不是在所有地区统一实施，而是需要根据当地具体情况进行评估，尤其是在住房供需矛盾严重、被认定为“住房紧张地区”的城市和区域。
对于西班牙来说，在住房供应不足、房价持续上涨的情况下，未来政府如何增加住房供应，同时控制房价和短租市场，仍将是房地产市场面临的重要问题。
